2025년 민간 도심 공공주택 복합사업이 시행된다

민간 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 시행, 무엇이 달라졌나?

최근 민간 도심 공공주택 복합사업(이하 도심복합사업)이 본격적으로 시행되면서 도심 내 개발이 어려웠던 지역의 활용 가능성이 주목받고 있다. 이번 개편은 기존의 공공 주도 사업 방식을 민간 중심으로 전환한 점이 핵심이다. 이에 따라 도심복합사업은 민간 자본과 기술력을 활용해 보다 유연하고 효율적인 방식으로 추진될 것으로 기대된다.

도심복합사업이란?

도심복합사업은 사업성이 낮아 민간 주도 개발이 어려운 도심 지역을 활용하기 위해 용적률 상향 등의 특례를 적용해 고밀도로 개발하는 사업이다. 기존의 일반 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여하며, 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공기관이 주도해왔다. 그러나 공공 주도의 방식은 주민 반발과 도시 거점 조성의 한계 등으로 인해 한계를 드러냈다.

민간 중심 개편, 무엇이 달라졌나?

이번 법 개정을 통해 도심복합사업에 민간 참여가 대폭 확대되었다. 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 같은 민간 사업자가 공공기관과 함께 사업을 추진할 수 있게 된 것이 큰 변화다. 이로 인해 사업 속도와 유연성이 높아질 것으로 보인다.
1.용적률 상향
- 기존의 용적률 한계에서 벗어나 법적 상한선까지 용적률이 상향 조정된다.
- 준주거지역은 용적률이 최대 140%까지 상향되며, 서울의 경우 최대 700%까지도 가능하다.
2. 개발 이익의 공공 환원:
- 민간 사업자에게 용적률 상향 혜택을 주는 대신, 개발 이익의 일부는 공공주택으로 환원해야 한다.
- 이는 민간 사업 활성화와 공공의 사회적 책임을 동시에 충족시키기 위한 조치다.

민간 중심 개편의 기대 효과

이번 개편으로 도심복합사업의 활성화가 기대되고 있다.
1. 사업 속도 향상 : 민간 참여를 통해 의사 결정과 실행 과정이 빨라지고, 사업 성공 가능성이 높아진다.
2. 주택 공급 확대 : 용적률 상향을 통해 기존보다 더 많은 주택을 공급할 수 있으며, 특히 공공주택 비율을 늘려 주거 안정성도 확보할 수 있다.
3. 도심 공간 활용 극대화 : 그동안 저활용되던 도심 지역을 효율적으로 개발해, 주거뿐 아니라 상업과 문화 기능을 아우르는 복합적인 거점으로 조성할 수 있다.

우려와 과제

민간 중심의 도심복합사업은 많은 기대를 받고 있지만, 몇 가지 우려도 제기되고 있다.
- 주민 반발 : 공공 토지 수용 방식에 따른 갈등이 여전히 남아 있으며, 민간이 주도하는 경우에도 주민 합의 과정이 필요하다.
- 공공성 약화 : 민간 중심으로 전환되면서 공공주택의 비율이 낮아질 가능성이 있으며, 이에 따라 서민 주거 안정 효과가 감소할 수 있다.
- 개발 이익 분배 : 용적률 상향으로 발생하는 개발 이익을 공공과 민간이 어떻게 나눌지에 대한 세부적인 기준 마련이 필요하다.

향후 전망

도심복합사업은 도심 내 부족한 주택 공급을 해결하고 도시 공간을 효율적으로 재구성할 수 있는 중요한 정책이다. 민간 중심의 개편으로 인해 사업 속도와 유연성이 높아질 것으로 기대되지만, 공공성과 사업성을 동시에 충족시키는 것이 과제로 남아 있다. 정부와 민간 사업자 간의 협력이 중요하며, 주민과의 소통을 강화하는 것도 성공적인 사업 추진의 필수 요소이다.

맺음말

민간 중심으로 개편된 도심복합사업은 새로운 기회를 제공하면서도, 기존의 문제점을 보완하려는 시도이다. 개발 속도가 빨라지고 주택 공급이 늘어나는 긍정적인 효과가 기대되는 만큼, 정책 설계와 실행 과정에서 세심한 접근이 필요하다. 이번 개편이 도심의 효율적인 활용과 주거 안정성 확보라는 두 가지 목표를 모두 달성하는 성공적인 사례로 자리 잡기를 기대한다.